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Avec la baisse continue des taux d’intérêt, des emprunteurs immobiliers se demandent s’il est opportun de renégocier les conditions financières de leur prêt. Cette opération se compose en deux phases : d’une part un remboursement anticipé de son crédit, suivi simultanément de la souscription d’un nouveau prêt si l’on change de banque. Voici ce qui faut savoir pour réaliser de confortables économies.

Loin de s’improviser, une renégociation de prêt auprès de son banquier ou d’un concurrent nécessite qu’il existe un différentiel de taux d’intérêt suffisant pour couvrir les frais liés à cette opération relativement complexe. « A condition d’avoir un différentiel de taux d’intérêt d’au moins un point, un emprunteur peut envisager de renégocier son financement immobilier », conseille Sandrine Allonier, responsable des études chez le courtier en ligne Meilleur taux. De son coté, le courtier Empruntis est moins affirmatif : un écart d’environ 0,70 point suffit à s’interroger sur cette opération.

L’écart de taux atteint au moins un point, il reste beaucoup d’intérêts à régler, le montant du capital restant dû se chiffre à au moins 50.000 euros, il est judicieux de s’engager dans le parcours du combattant du rachat de crédit. En s’adressant à son banquier, il se limitera à un geste commercial en acceptant du bout des lèvres, une réduction de taux comprise entre 0,2 ou 0,5 point sur le taux. La solution consiste à faire jouer la concurrence en frappant à la porte de différents établissements bancaires ou en consultant un courtier en crédit. Pénalisés, par la baisse du nombre de transactions, ces professionnels prônent le rachat de crédit, qui leur suscite de l’activité. Chez les courtiers, quasiment 40 % des dossiers concernent un rachat de crédit immobilier. Effectuer un rachat de crédit signifie contracter un prêt moins cher auprès d’une autre banque pour effectuer le remboursement du financement initial. La pratique se développe.

Souscrire un prêt auprès d’une nouvelle banque nécessite des formalités relativement lourdes. Sur le plan pratique, le candidat à l’emprunt devra fournir des justificatifs : ses trois derniers bulletins de salaire, ses relevés de compte. Gare aux éventuels impayés avant la souscription d’un nouveau financement. S’il a contracté par exemple un crédit à la consommation, il devra en informer le banquier, qui calculera sa capacité d’endettement. L’emprunteur recevra une nouvelle offre de prêt, qu’il devra étudier et retourner selon un certain formalisme.

En rachetant son prêt, l’emprunteur s’expose à trois grands types de frais : les garanties, les pénalités de remboursement anticipé et les frais de dossier. En moyenne, les différents frais représentent 5% du capital restant dû.

-Les indemnités de remboursement anticipé ou (IRA). Même si la loi les plafonne à 3% du capital restant dû ou à six mois d’intérêt, elles pèsent au niveau des frais. A moins que l’emprunteur ait eu la bonne idée de les négocier en souscrivant son prêt initial.

Une fois que le rachat est décidé, l’emprunteur peut jouer sur deux variables : la durée du prêt ou le montant de la mensualité. « Le gain moyen d’un prêt renégocié par nos services dans les dossiers traités depuis six mois tourne autour de 30.000 euros et entraîne une réduction de durée du crédit de trois ans », constate explique Maël Bernier chez le courtier en ligne Empruntis. Comme l’on est habitué à une certaine discipline d’épargne, mieux vaut conserver le montant de ses mensualités afin de réduire la durée du prêt, comme l’illustrent ci-dessous les simulations réalisées par Empruntis. C’est la meilleure stratégie pour optimiser les économies.

Deux ans après, soit en juin 2010, l’emprunteur renégocie un nouveau prêt. Son montant représente le capital restant dû majoré des indemnités de remboursement anticipé. Dans son nouveau prêt, il préfère conserver la durée, mais réduire la mensualité.

Deux ans après, soit en juin 2010, l’emprunteur renégocie un nouveau prêt. Son montant représente le capital restant dû majoré des indemnités de remboursement anticipé. Dans son nouveau prêt, il préfère conserver pratiquement la mensualité, mais réduire sa durée afin de réaliser le maximum d’économies.

En réduisant sa durée de remboursement d’un an, cet emprunteur économise 21.785 euros au lieu de 16.865 euros. Avant de se décider, il ne faut hésiter à multiplier les simulations en jouant à la fois sur la durée du prêt et le montant de la mensualité.

Source: lesechos.fr